Guide · Prendre les photos
Photo immobilière au smartphone : la méthode pour des photos de pro avec votre téléphone
Faire de la photo immobilière avec un smartphone, c’est possible : un téléphone de moins de cinq ans suffit, à condition de le tenir à la bonne hauteur, au bon endroit, et de retoucher ensuite. Ce guide donne la méthode complète, des réglages à faire une fois pour toutes jusqu’à l’ordre des photos dans l’annonce, avec les erreurs qui ruinent une série et ce que la retouche peut, ou ne peut pas, rattraper.
Par Teddy Verneuil, fondateur de Maiso · Mis à jour le
Votre téléphone suffit, à trois conditions
La question revient chez tous les agents : un smartphone fait-il des photos d’annonce dignes de ce nom ? Oui. Les capteurs des téléphones récents, et surtout leur objectif ultra grand-angle, font aujourd’hui ce qu’il fallait un boîtier et un objectif dédiés pour obtenir il y a dix ans. La réponse des photographes est plus nuancée, et elle a sa part de vrai : la différence ne tient plus à l’appareil, mais à ce qu’on en fait.
Trois conditions font pourtant toute la différence entre une photo d’amateur et une photo publiable :
- Un téléphone de moins de cinq ans, avec un objectif ultra grand-angle (le « 0,5 » de l’appareil photo). C’est lui qui fait entrer une pièce entière dans le cadre.
- Une prise de vue maîtrisée : la bonne hauteur, le bon angle, le téléphone parfaitement droit. C’est l’objet de ce guide, et c’est ce qui sépare le plus nettement l’amateur du professionnel.
- Une retouche derrière : lumière ouverte, couleurs justes, verticales redressées. Un photographe retouche chacune de ses photos ; une photo de téléphone y a droit aussi.
Toutes les photos avant/après de notre site ont été prises au smartphone, à main levée, sans trépied ni éclairage. Ce n’est pas un argument de vente : c’est la preuve que ces trois conditions suffisent. Pour mesurer ce que cela vous fait économiser, voyez le prix d’un photographe immobilier.
Les réglages à faire une fois, avant la première visite
Trois minutes dans les réglages, une seule fois, et chaque visite en profite. L’application Appareil photo d’origine suffit : inutile d’en installer une autre.
Sur iPhone
- Grille : Réglages, puis Appareil photo, puis Grille. Deux lignes verticales et deux horizontales apparaissent : alignez-les sur un montant de porte ou un angle de mur.
- Niveau : dans le même menu, sur les iPhone à jour. Un trait vous indique quand le téléphone est parfaitement horizontal.
- Formats : « Haute efficacité » enregistre en HEIC, un format absent de la liste de Leboncoin (GIF, BMP, PNG, JPEG). Ce n’est pas un problème si vos photos passent par un outil de retouche qui exporte en JPEG ; sinon, choisissez « Le plus compatible ».
- HDR : rien à faire, il est automatique sur les modèles récents. Le format ProRAW des modèles Pro n’apporte rien à une annonce, sinon des fichiers très lourds.
Sur Android
- Grille : ouvrez l’appareil photo, touchez la roue dentée des paramètres et activez la grille, appelée selon les marques « Grille » ou « Quadrillage ».
- HDR : laissez-le en automatique. Le mode Pro et le format RAW n’apportent rien pour une annonce.
- Formats : les photos sortent en JPEG sur la plupart des téléphones Android, ce qui convient à tous les portails.
Dernier réglage, sur tous les téléphones : désactivez le flash. Il écrase les volumes, crée des reflets dans les vitres et donne à n’importe quelle pièce l’allure d’un constat d’huissier.
Le zoom 0,5 agrandit la pièce, et fait pencher vos murs
Tous les guides conseillent l’ultra grand-angle, et ils ont raison : c’est le seul moyen de montrer une pièce entière. Aucun ne dit ce qu’il fait dès que le téléphone n’est pas parfaitement droit. Penché de quelques degrés vers le bas, l’ultra grand-angle fait converger les murs vers le sol ; vers le haut, vers le plafond. Et près des bords de l’image, il courbe les lignes droites.
Sur les photos prises pour notre banc d’essai de septembre 2026 avec un iPhone 15 Plus, à l’ultra grand-angle (13 mm), les verticales d’un séjour penchaient de 11,3° en moyenne, et de 7,7° sur un second angle de la même pièce. À l’œil, la pièce semble tomber vers l’arrière : c’est exactement ce qui fait « photo de téléphone » sur une annonce.
La règle tient en trois lignes :
- 0,5x dans les petites pièces (salle de bain, chambre, entrée), là où le 1x ne montre qu’un mur.
- 1x dans les pièces moyennes et grandes, et pour les détails (une cheminée, une verrière, une cuisine équipée). Les lignes y restent droites.
- Le téléphone toujours vertical, écran parallèle aux murs, jamais incliné pour « faire rentrer » le plafond ou une façade. Reculez plutôt.
Même avec ces précautions, une photo à l’ultra grand-angle penche souvent d’un ou deux degrés. C’est la correction qu’une retouche doit faire en premier.
Maiso, la retouche pensée pour les photos prises au téléphone
Maiso est né de ce constat : la plupart des photos d’annonce sont prises au smartphone, entre deux visites, et elles ont toutes les mêmes défauts. Une pièce un peu sombre, des murs qui penchent, un plan de travail encombré. Maiso corrige les trois en une fois, et vous rend la photo à côté de l’original deux minutes plus tard.
- Sublimer ouvre la lumière, rend les blancs blancs et redresse les verticales. L’inclinaison est d’abord mesurée : seule une photo qui penche est redressée, et le résultat est comparé à l’original.
- Épurer, Vider, Aménager retirent les objets du quotidien, vident une pièce ou la meublent virtuellement, chaque simulation étant signalée dans l’atelier.
- Ciel, pelouse, piscine reprennent les extérieurs photographiés un jour gris.
Tout part du téléphone. Vous importez depuis la pellicule, en JPEG ou en HEIC, vous lancez la série depuis le parking, et vous retrouvez tout sur l’ordinateur en rentrant. Les photos sortent en JPEG, acceptées par tous les portails. Un bien de vingt photos revient à environ 5 € avec l’offre Indépendant. Tous les outils sont montrés sur de vraies photos sur notre page pour retoucher ses photos avec l’IA.
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Où se placer : la hauteur, l’angle, les deux murs
La position fait plus pour une photo que n’importe quel réglage. Trois règles, valables dans toutes les pièces :
- À hauteur de poitrine, environ 1,20 m. Plus haut, on voit trop de sol ; plus bas, trop de plafond. Dans une salle de bain ou une cuisine, montez un peu pour montrer le plan de travail.
- Depuis un angle de la pièce, pour montrer deux murs. Un seul mur donne une photo plate ; trois murs, une pièce qui paraît plus petite qu’elle n’est.
- La fenêtre de biais, jamais en face. Face à une fenêtre, le téléphone règle son exposition sur le dehors et plonge la pièce dans l’ombre.
Une fois placé, prenez deux ou trois photos en décalant légèrement l’angle. Vous choisirez la meilleure au calme, et vous n’aurez pas à revenir.
Préparer le bien en dix minutes
Dix minutes de préparation valent une heure de retouche. À faire en arrivant, pièce par pièce :
- Ouvrir tous les volets et tous les rideaux.
- Allumer toutes les lampes, plafonniers compris.
- Vider les plans de travail, la table et les rebords de fenêtre.
- Ranger les serviettes, les tapis de bain, les produits de douche.
- Fermer l’abattant des toilettes.
- Retirer les photos de famille, le courrier, tout ce qui porte un nom.
- Cacher les poubelles, les câbles et les chargeurs.
- Faire les lits et tirer les couettes.
- Sortir les voitures de l’allée avant la photo de façade.
- Essuyer les miroirs et les vitres visibles dans le cadre.
Ce que la retouche rattrape, et ce qu’elle ne rattrape pas
Une retouche rattrape un objet oublié, un ciel gris, une pelouse jaunie, une lumière un peu terne, des murs qui penchent de quelques degrés. Elle ne rattrape pas une pièce photographiée dans le noir, un cadrage qui coupe la moitié du séjour, ni une photo floue. Ce qui se règle sur place doit se régler sur place.
La série complète : combien de photos, dans quel ordre
Personne ne le dit, et c’est pourtant ce qui fait une annonce : le nombre de photos et leur ordre. Notre repère, pour une annonce de vente :
| Type de bien | Photos à prendre | Photos à publier |
|---|---|---|
| Studio | 10 à 12 | 6 à 8 |
| T2 | 12 à 15 | 8 à 10 |
| T3 et T4 | 18 à 22 | 12 à 15 |
| Maison | 25 à 35 | 15 à 25, extérieurs compris |
On prend toujours plus qu’on ne publie : deux angles par pièce, et l’on garde le meilleur.
L’ordre suit la visite, comme si l’acheteur poussait la porte : la façade ou l’entrée, la pièce de vie, la cuisine, les chambres, la salle de bain, puis les extérieurs et la vue. La photo de couverture, elle, se choisit avant de partir : la pièce de vie la plus lumineuse, ou la façade si elle est le point fort du bien.
Les cinq premières photos font l’annonce
Les portails ne laissent pas tout passer, et leurs limites changent selon qui publie. Relevées sur leurs pages d’aide le 1er octobre 2026 :
| Portail | Professionnel | Particulier | Formats acceptés |
|---|---|---|---|
| Leboncoin | 5 photos, 10 avec le pack photos ; jusqu’à 20 avec un pack immo | 3 photos, 20 avec le pack photos | JPEG, PNG, GIF, BMP (HEIC absent de la liste) |
| SeLoger | Selon le contrat de diffusion | 8 photos au plus, 2 au moins | JPEG, PNG, HEIC, 1 280 × 720 px au moins |
Une agence qui publie par une passerelle de multidiffusion a souvent d’autres limites, fixées par son contrat.
Conséquence pratique : un professionnel qui publie directement sur Leboncoin sans pack immo n’en montre que cinq sans option. Les cinq premières photos sont donc les seules sûres d’être vues partout : ce sont elles qui méritent le plus de soin, et la plus belle retouche. Les formats, les poids et les plafonds de chaque portail sont détaillés dans notre guide du format et de la taille des photos d’annonce.
La lumière : l’heure, les fenêtres, le contre-jour
Photographiez de jour, toujours. Pour l’intérieur, le milieu de la journée donne la lumière la plus égale. Pour la façade, l’heure dépend de son orientation : le matin pour une façade à l’est, le milieu de journée pour une façade au sud, l’après-midi pour une façade à l’ouest. Une façade à contre-jour sort noire sur un ciel blanc, et aucune retouche ne la rend vraiment naturelle.
À l’intérieur, allumez les lampes même en plein jour : elles comblent les coins sombres et équilibrent la lumière qui vient des fenêtres. Et ne cadrez jamais une fenêtre de face (voir le schéma plus haut).
Le HDR, en trois lignes
Le HDR combine plusieurs expositions pour garder à la fois la pièce et la vue par la fenêtre. Sur un téléphone récent, il est automatique et fait très bien son travail. Sa limite : une baie vitrée en plein soleil reste blanche. Mieux vaut une fenêtre blanche et lumineuse qu’une vue inventée.
Les six erreurs qui ruinent une série
- La photo en portrait. Un portail affiche des photos à l’horizontale : une photo verticale y perd la moitié de sa surface. Tenez toujours le téléphone en paysage.
- Le téléphone penché. C’est l’erreur la plus fréquente, et la plus visible : des murs qui tombent. Activez le niveau, et vérifiez-le avant chaque déclenchement.
- Le flash. Reflets dans les vitres, ombres dures, volumes écrasés. Il reste éteint.
- Le reflet dans le miroir. Dans une salle de bain, décalez-vous jusqu’à sortir du miroir ; si c’est impossible, une retouche peut vous effacer.
- La photo depuis le seuil. Rester sur le pas de la porte réduit la pièce à un couloir. Entrez, et placez-vous dans un angle.
- Le zoom aux doigts. Pincer l’écran recadre l’image et dégrade sa netteté. Utilisez seulement les boutons 0,5, 1 et 2 de l’appareil photo.
Après la prise de vue : trier et publier
Triez sur place, avant de partir : une photo par angle, les autres à la corbeille. Vérifiez que chaque pièce est là, et que la photo de couverture est choisie. C’est le moment de revenir dans une pièce si une photo est floue ; une fois rentré, il sera trop tard.
Viennent ensuite la retouche, puis la publication dans l’ordre de la visite. Pour savoir ce qu’on a le droit de retoucher avant de choisir un outil, notre guide détaille les règles. Pour comparer les outils de retouche avant de choisir, nous avons classé les sept principaux dans notre comparatif du meilleur logiciel de retouche photo immobilière.
Questions fréquentes
Quelle application utiliser pour photographier un bien immobilier ?
L’application Appareil photo d’origine de votre téléphone suffit, une fois la grille et le niveau activés. Une application de capture spécialisée n’a d’intérêt que pour un HDR guidé ou une visite à 360°. La qualité se joue dans la prise de vue et dans la retouche, pas dans l’application qui déclenche.
Quel téléphone pour la photo immobilière ?
N’importe quel téléphone de moins de cinq ans doté d’un objectif ultra grand-angle (le « 0,5 »). Les modèles haut de gamme gèrent mieux les pièces sombres, mais l’écart se voit bien moins qu’un téléphone penché ou une pièce mal éclairée.
Faut-il un trépied ?
Pas de jour. Un trépied devient utile dans une pièce sombre, où le téléphone allonge son temps de pose, et pour garder la même hauteur d’une photo à l’autre. Pour une visite ordinaire, la main suffit, le téléphone tenu à deux mains et les coudes contre le corps.
Peut-on photographier un bien occupé ?
Oui, avec l’accord de l’occupant, et en retirant du cadre tout ce qui est personnel : photos de famille, courrier, documents, noms sur les boîtes ou les portes. Un acheteur doit pouvoir s’y projeter ; un occupant ne doit pas s’y reconnaître.
Combien de temps faut-il pour photographier un appartement ?
Pour un T3, comptez dix minutes de préparation et quinze à vingt minutes de prise de vue. Avec la retouche faite depuis le téléphone, les photos peuvent être publiées le soir même.
Vos prochaines photos, prises au téléphone, prêtes en deux minutes.
Dix crédits offerts, sans carte bancaire : de quoi retoucher les photos d’un bien entier et juger sur vos propres images.