Guide · Retoucher
Peut-on retoucher les photos d’une annonce immobilière ? Ce que la loi permet, et ce qu’elle interdit
Oui : on peut retoucher les photos d’une annonce immobilière, y compris avec une intelligence artificielle, tant que la photo n’induit pas l’acheteur en erreur sur le bien. Éclaircir une pièce est courant, une pièce meublée virtuellement doit le dire, et masquer un défaut du bâti ne l’est jamais. Voici où passe la limite pour chaque type de retouche, les cinq erreurs à ne pas commettre, et les mots qui mettent une annonce à l’abri. Ce guide donne des repères généraux, pas un avis juridique.
Par Teddy Verneuil, fondateur de Maiso · Mis à jour le
La règle : une photo ne doit pas donner une fausse idée du bien
Aucun texte n’interdit de retoucher la photo d’une annonce. Ce que la loi interdit, c’est l’annonce trompeuse. Le code de la consommation (article L. 121-2) qualifie de pratique commerciale trompeuse celle qui repose sur des allégations fausses, ou qui crée une confusion sur les caractéristiques essentielles d’un bien. Une photographie en fait partie. La DGCCRF contrôle ces pratiques, et le tribunal peut les sanctionner, jusqu’à deux ans d’emprisonnement et 300 000 € d’amende pour les cas les plus graves.
La question utile n’est donc jamais « cette photo est-elle retouchée ? ». Presque toutes le sont. C’est celle-ci :
Un acheteur qui visite le bien se sentirait-il trompé par la photo sur un point qui compte pour sa décision ?
Une pièce plus lumineuse ne fait pas échouer ce test. Une chambre montrée avec une fenêtre qui n’existe pas, si. Tout ce qui suit est ce test appliqué aux retouches que font réellement les agents.
Trois types de retouche, trois règles différentes
Toutes les retouches ne présentent pas le même risque. Nous les rangeons en trois niveaux, selon ce que la photo dit encore du bien.
| Niveau | Exemples | Mention ? | Risque |
|---|---|---|---|
| Correction | Lumière, verticales redressées, équilibre des couleurs, plaque d’immatriculation floutée | Non | Faible : le bien n’a pas changé |
| Embellissement | Un ciel bleu un jour gris, une pelouse plus verte, un désencombrement (poubelles, câbles, courrier) | Recommandée | Moyen : seulement si cela masque du permanent |
| Simulation | Une pièce meublée, une pièce vidée, des murs repeints, une vue de crépuscule | Oui, toujours | Élevé sans mention : la pièce n’a pas cet aspect |
Le critère est la permanence. Ce qui ne sera pas là le jour de la visite (une poubelle, une voiture, la météo du jour) peut être retiré. Ce qui y sera (un pylône, une fissure, un immeuble voisin) ne le peut pas.
Pourquoi la simulation a sa propre règle
Une pièce meublée virtuellement est la seule retouche où l’image montre ce qui n’est pas là. C’est admis, et très répandu, parce que cela aide l’acheteur à se projeter. Cela cesse de l’être dès qu’il ne peut plus distinguer la simulation du réel. D’où la mention, et l’original à côté.
Cinq erreurs à ne jamais commettre, même avec un logiciel parfait
La plupart des litiges sur des photos retouchées tiennent à l’une de ces cinq-là.
- Masquer un défaut du bâti ou de l’état : humidité, fissures, toiture qui fuit, mouvement de terrain. Si l’acheteur s’en soucierait, cela doit rester visible.
- Retirer du permanent dans l’environnement : un pylône, une route, un immeuble voisin, une voie ferrée proche. Cadrer large est permis ; effacer ne l’est pas.
- Ajouter ce que le bien n’a pas : un jardin, une vue sur la mer, une fenêtre, une véranda, des mètres carrés.
- Déformer l’espace : un grand-angle extrême qui double l’impression de surface d’une petite pièce est une retouche trompeuse, même sans logiciel.
- Présenter une simulation comme réelle : une pièce meublée ou vidée sans aucune mention, ou une mention noyée là où personne ne lit.
La tentation est réelle, parce que ces retouches marchent : elles améliorent la photo et abîment la visite. Un acheteur qui arrive devant un autre bien lit toutes les autres photos de l’annonce avec méfiance, et c’est l’agent qui en paie le prix.
La mention « photographie retouchée » ne concerne pas l’immobilier
C’est l’idée reçue la plus tenace. Le décret de 2017 qui impose la mention « photographie retouchée » vise les photos de personnes, quand elles ont été modifiées pour changer la silhouette. Il ne s’applique pas aux photos d’un logement. À notre connaissance, aucun texte ne fixe une mention précise pour une annonce immobilière.
Cela ne veut pas dire qu’aucune mention n’est utile : c’est la règle générale (ne pas tromper) qui commande, et une simulation sans mention la viole presque à coup sûr. La pratique qui fonctionne tient en trois gestes.
| À faire | À éviter |
|---|---|
| « Simulation » ou « Image virtuellement meublée » dans la légende de la photo et dans la description de l’annonce, là où le portail les affiche | Un avertissement seulement en bas de la dernière page |
| Les mêmes mots sur l’image elle-même quand le portail admet du texte, et sur tous vos autres supports : site, brochure, réseaux sociaux | « Photos non contractuelles » comme seule protection |
| Garder la photo d’origine, non simulée, dans l’annonce | Ne montrer que la version meublée d’une pièce |
| Dire ce qui est simulé : « mobilier ajouté », « pièce vidée » | Un « retouché numériquement » vague sur une pièce meublée de toutes pièces |
Vérifiez les règles du portail avant d’écrire sur une image : SeLoger interdit le texte et le filigrane dans les photos. Nous n’avons pas trouvé de règle de SeLoger propre au home staging virtuel, c’est donc la règle générale qui s’applique, et la mention se place dans le texte de l’annonce et la légende. Le détail des règles de chaque portail est dans notre guide sur le format, la taille et le nombre de photos pour les portails.
Une mention « photos non contractuelles » ne suffit pas, à elle seule, à effacer une image trompeuse. Ce qui protège une annonce, c’est qu’un acheteur raisonnable n’ait pas été trompé au départ.
Retoucher avec des garde-fous intégrés
L’essentiel du risque vient d’outils qui rendent une image terminée et vous laissent le reste. Un outil pensé pour les agents peut faire une partie de la surveillance, et c’est ainsi que nous avons conçu Maiso.
Le résultat arrive toujours à côté de l’original, qui n’est jamais écrasé. Chaque outil relève de l’un des trois niveaux ci-dessus, et la page où on le choisit le dit. Une simulation, comme meubler ou vider une pièce, est signalée dans l’atelier par un badge et dans l’historique, pour que vous sachiez quelles photos légender. Vous pouvez aussi exporter avec votre logo sur l’image, en option. Un contrôle automatique signale un résultat qui s’est trop éloigné de l’original, et un résultat refusé vous rend votre crédit. Voyez ce que fait chaque outil sur de vraies photos sur notre page de retouche photo immobilière, et le classement de sept logiciels de retouche pour les comparer.
Rien de cela ne remplace votre jugement sur votre propre annonce. Cela fait de l’option prudente l’option par défaut.
Essayer gratuitement10 crédits offerts, sans carte bancaire.
Si vous êtes le vendeur, pas l’agent
Vous pouvez retoucher les photos de votre propre logement, et le même test s’applique : l’acheteur ne doit pas être trompé sur ce qui compte. Si une agence commercialise votre bien, demandez ce qu’elle retouche et si les simulations portent une mention. L’annonce lui appartient, mais elle décrit votre logement.
Et si vous hésitez entre un reportage professionnel et vos propres photos retouchées, notre guide sur ce que coûte un reportage professionnel met les chiffres côte à côte. Pour réussir la prise de vue avant la retouche, la méthode est dans notre guide pour réussir la prise de vue au smartphone.
Questions fréquentes
A-t-on le droit de retoucher les photos d’une annonce immobilière ?
Oui. Retoucher la lumière, les couleurs et les verticales est courant. La limite : la photo ne doit pas tromper l’acheteur sur le bien. Une retouche qui masque un défaut, retire un élément permanent ou ajoute ce qui n’existe pas n’est pas acceptable.
Peut-on utiliser l’IA pour retoucher une annonce ?
Oui, avec la même limite. L’IA change la vitesse de la retouche, pas la règle. Une annonce trompeuse avec une retouche manuelle l’est tout autant avec une retouche par IA, et l’IA rend les grandes modifications plus faciles et plus convaincantes : la discipline de la mention compte donc davantage.
Faut-il indiquer qu’une photo est virtuellement meublée ?
En pratique, oui. Le home staging virtuel est admis quand l’acheteur voit que c’est une simulation. La pratique la plus sûre : une mention claire dans la légende et la description, la photo d’origine dans l’annonce, et les mêmes mots sur l’image là où le portail admet du texte.
Y a-t-il une mention obligatoire « photographie retouchée » en immobilier ?
Non. Cette mention, prévue par un décret de 2017, concerne les photos de personnes dont la silhouette a été modifiée. À notre connaissance, aucun texte ne fixe une mention précise pour un logement : c’est la règle générale contre les pratiques trompeuses qui s’applique.
Peut-on remplacer un ciel gris par un ciel bleu ?
En général oui : la météo du jour n’est pas une caractéristique du bien. Restez crédible, et ne vous servez pas d’un ciel retouché pour masquer ce qui sera visible à l’horizon le jour de la visite.
Que risque une agence dont les photos trompent les acheteurs ?
Un contrôle de la DGCCRF peut mener à des poursuites pour pratique commerciale trompeuse, qui peuvent aller jusqu’à deux ans d’emprisonnement et 300 000 € d’amende dans les cas les plus graves. Avant cela, le coût pratique est une visite ratée et un acheteur qui ne fait plus confiance au reste de l’annonce.
Retouchez les photos de votre prochaine annonce, l’original à côté.
Dix crédits offerts, sans carte bancaire : de quoi retoucher les photos d’un bien entier et voir exactement ce qui a changé.