Photos d’annonce immobilière : format, taille et nombre de photos pour SeLoger, Leboncoin et Bien’ici

Les chiffres qu’on lit partout se contredisent : voici ce que chaque portail dit lui-même

Cherchez la taille minimale d’une photo SeLoger : selon la page, c’est 800 × 600, 1 024 × 683 ou 1 280 × 720 pixels. Cherchez le poids maximal sur Leboncoin : de 400 Ko à 15 Mo selon la page. Cherchez si le HEIC de l’iPhone passe : oui selon l’une, non selon d’autres. La plupart de ces pages sont écrites par des éditeurs d’outils de redimensionnement, qui recopient des chiffres sans dire d’où ils viennent.

Nous avons donc relu les pages des portails eux-mêmes, le 16 octobre 2026 : le guide de dépôt de SeLoger, l’aide de Leboncoin, les pages professionnelles de Leboncoin et de Bien’ici. Voici ce qu’elles disent, et ce qu’elles ne disent pas :

SeLoger : guide de dépôt d’annonce (mis à jour le 21 juillet 2026) et page de location de particulier (2022). Leboncoin : pages d’aide et pages de Solutions Pro, non datées pour l’aide. Bien’ici : pages de Solutions Pro. Un professionnel qui diffuse par contrat ou par passerelle peut avoir d’autres limites.

SeLoger écrit ses exigences : c’est lui qu’il faut suivre à la lettre. Leboncoin donne les formats, un poids conseillé et le nombre de photos, mais aucune dimension. Bien’ici ne publie rien de technique dans les pages que nous avons pu lire. Aucun des trois n’indique de ratio. Tout ce qu’on lit d’autre vient d’ailleurs, et ne se recoupe pas.

Un seul fichier qui passe partout

Comme un seul portail écrit ses règles, la méthode la plus sûre est de fabriquer un fichier qui satisfait les plus strictes et ne dépasse aucune limite connue. Le voici, pour toutes vos photos :

• JPEG. C’est le seul format qui figure dans la liste des deux portails qui en publient une. SeLoger accepte aussi le PNG et le HEIC ; Leboncoin liste le GIF, le BMP, le PNG et le JPEG, sans HEIC.
• Paysage. Bien’ici conseille de photographier en horizontal plutôt qu’en vertical, pour donner plus d’impression d’espace, et les listes d’annonces immobilières affichent des vignettes horizontales.
• Environ 2 000 pixels de large, soit 2 000 × 1 333 en 3:2. C’est bien au-dessus du minimum de SeLoger (1 280 pixels), ce qui laisse de la marge si le portail réduit.
• Un poids sous 1 Mo si possible. Leboncoin conseille 400 Ko à 1 Mo et compresse de toute façon, SeLoger accepte jusqu’à 10 Mo. À qualité 85, un JPEG de 2 000 pixels pèse de l’ordre de 0,3 à 0,5 Mo sur nos photos d’exemple : la contrainte ne se pose presque jamais.
• Rien dans l’image : pas de bordure, pas de logo, pas de texte. Un filigrane est une décision par portail (voir plus bas).

Aucun des trois portails n’impose de ratio. Nous recommandons le 3:2 : il remplit une miniature sans bandes et reste au-dessus du minimum de SeLoger dans les deux sens. Un portail qui recadre le fait sans vous demander : mieux vaut lui fournir le cadre final et choisir vous-même ce qu’on garde du plafond et du sol.

Votre iPhone enregistre en HEIC

Le réglage « Haute efficacité » produit des fichiers HEIC. SeLoger les accepte, mais Leboncoin ne les cite pas dans sa liste de formats et Bien’ici ne dit rien : convertissez en JPEG avant d’envoyer. C’est une seconde de travail et la question ne se pose plus. Pour la prise de vue elle-même, notre guide du placement et des réglages au smartphone détaille les réglages iPhone et Android.

Combien de photos : ce que chaque portail autorise, ce qui fait le plus de contacts

Le plafond est une chose, l’intérêt en est une autre. Côté plafond, SeLoger autorise huit photos à un particulier qui dépose sa vente (la location de particulier est illimitée), Leboncoin en donne trois gratuites et vingt avec le pack photos à un particulier, jusqu’à vingt à un professionnel avec un pack immo, et Bien’ici ne publie pas de limite dans les pages que nous avons lues. Un professionnel qui passe par un contrat de diffusion a ses propres règles.

Côté intérêt, le seul chiffre publié par un portail vient de Bien’ici, qui a mesuré ses annonces et publié l’étude en juin 2023 :

Étude interne de Bien’ici, publiée le 22 juin 2023. Les autres portails ne publient pas d’équivalent.

Ce qu’on en retient : on ne cherche pas le maximum autorisé, on cherche le nombre qui couvre le bien. Une photo par pièce, deux angles pour la pièce principale, et l’on s’arrête là. Notre guide de prise de vue donne le tableau « à prendre, à publier » par type de bien, et le plan se joint aux photos : voyez comment faire un plan 3D à partir du plan 2D.

Des photos prêtes pour chaque portail, et qui donnent envie de cliquer

Sur un portail, l’acheteur ne lit pas : il fait défiler des miniatures, et la première photo décide s’il ouvre l’annonce. Une photo au bon format qui passe la publication, c’est la moitié du travail. L’autre moitié, c’est qu’elle soit celle sur laquelle on clique : pièce lumineuse, murs droits, plan de travail dégagé.

C’est ce que fait Maiso, de la photo prise au téléphone au fichier prêt à publier. L’outil ouvre la lumière, rend leur couleur aux blancs, redresse les verticales d’une photo qui penche, retire l’encombrement, vide une pièce ou la meuble virtuellement. Chaque résultat arrive à côté de l’original, qui n’est jamais écrasé.

• Recadrer en 3:2 toute la série en un seul geste, sans dépenser de crédit : chaque photo entre dans la miniature comme vous l’avez voulu.
• Exporter en JPEG, en 2K (2 048 pixels sur le grand côté) ou en 4K, une photo à la fois ou toute la série dans un fichier ZIP, avec des noms de fichier stables.
• Repérer les simulations : chaque pièce meublée ou vidée virtuellement est signalée dans l’atelier, pour savoir quelles photos légender (voir la section sur les refus).
• Signer vos photos : un filigrane avec votre logo, en option à l’export, placé où vous voulez, avec la taille et l’opacité de votre choix. La photo propre reste dans l’atelier.

Un bien de vingt photos coûte environ 5 €. Pour comparer cet outil aux autres, notre comparatif de sept logiciels de retouche donne les prix relevés.

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Depuis octobre, Leboncoin classe aussi vos annonces sur leur complétion, photos comprises

Le 23 septembre 2026, Leboncoin a annoncé aux professionnels un tri à la pertinence pour l’immobilier, appliqué à partir d’octobre. Les annonces sont réparties entre celles en Vitrine et les autres. Dans chaque groupe, elles sont classées selon leur score de complétion, puis, à score égal, selon le niveau de leur pack.

Le score mesure la richesse de l’annonce. Les photos en font partie, avec la localisation, la description, la surface, le DPE, le plan et la visite virtuelle. Leboncoin ne publie ni seuil ni nombre de photos attendu : on ne peut donc pas dire « treize photos pour monter ». On peut dire que les photos comptent désormais dans le classement, et pas seulement dans le clic.

Ce que SeLoger refuse, et ce que Leboncoin recommande

La même photo n’a pas le droit d’aller partout. Le guide de SeLoger interdit les logos, les textes, les filigranes, les bordures, les captures d’écran et toute personne identifiable ou non. Les pages professionnelles de Leboncoin, elles, conseillent de protéger ses photos avec un filigrane.

Conséquence : gardez une version sans rien dessus de chaque photo, et ajoutez le filigrane seulement sur les portails qui l’admettent. Une annonce refusée vient presque toujours de l’un de ces cinq éléments, avant même la taille.

Le cas d’une simulation demande un mot de plus. Une pièce meublée ou vidée virtuellement doit être signalée à l’acheteur, mais SeLoger interdit le texte dans l’image. Nous n’avons pas trouvé de règle de SeLoger propre au home staging virtuel : c’est la règle générale, ne pas tromper l’acheteur, qui s’applique. La mention va donc dans le texte, la description de l’annonce et la légende de la photo quand le formulaire en propose une, et la photo d’origine reste dans l’annonce. Sur l’image elle-même, la mention a sa place là où un portail admet du texte, et sur vos autres supports (site, brochure, réseaux sociaux), où elle voyage avec la photo. Les règles de ce signalement sont détaillées dans notre guide sur ce que la loi autorise pour la retouche des photos d’annonce.

La liste à vérifier avant d’envoyer

• Format : JPEG, un fichier par photo, pas de HEIC.
• Cadre : paysage, 3:2, environ 2 000 pixels de large.
• Propreté : aucune bordure, aucun logo, aucun texte, aucune personne dans le cadre.
• Filigrane : sur une copie à part, seulement pour les portails qui l’admettent.
• Première photo : la meilleure pièce de vie, ou la façade si elle est le point fort du bien.
• Nombre : une photo par pièce, deux angles pour la pièce principale, sans chercher le plafond du portail.
• Simulations : la mention dans la description et la légende, la photo d’origine conservée.

Relisez enfin l’annonce publiée, sur téléphone puis sur ordinateur : c’est la première image de la liste qui vous dira si le cadrage tient.

Questions fréquentes