Plan 3D immobilier : le faire soi-même à partir du plan 2D, et ce qu’un plan 3D a le droit de montrer

Ce que coûte un plan 3D chez un studio : de 250 à 600 € par logement

Les pages qui se classent sur « plan 3D immobilier » sont presque toutes celles de studios et de graphistes, et presque aucune ne chiffre son travail dans le texte. Quand le tarif est public, voici ce qu’il dit :

Tarifs publics relevés le 26 octobre 2026 sur les pages de quatre prestataires français. Les tarifs d’un plan de maison pour un projet de construction, qui peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros, ne sont pas comparables : ce sont des plans de conception.

Pour une agence qui met trente biens en vente dans l’année, c’est de 7 500 à 18 000 € de plans, sans compter le temps d’un devis. À ce prix, un plan 3D se réserve aux biens que l’on veut vraiment mettre en valeur.

Un plan 3D n’est pas un plan : c’est une simulation

Le plan que l’on vous remet chez le notaire, le syndic ou le constructeur est un document. Un plan 3D, lui, est une image dessinée à partir de ce document : les volumes, les meubles, les matières et les couleurs sont de l’illustration. Cette distinction compte pour trois raisons.

• Les surfaces affichées sont celles du plan fourni, rien de plus. Elles ne remplacent pas le mesurage. À notre connaissance, la surface de loi Carrez d’un lot en copropriété se mesure et se mentionne selon ses propres règles : les mètres carrés écrits sur un plan, même redessiné, ne l’établissent pas.
• Un redessin peut changer un libellé. Dans notre propre essai, sur le plan d’une maison de plain-pied, les surfaces des pièces sont restées exactes, mais l’équipement noté « P.A.C DUO+ » sur le plan d’origine est devenu « PAC 3.0 t » sur le plan 3D. Une erreur de ce genre est sans conséquence ici ; elle ne le serait pas sur une surface ou une cloison. Relisez chaque libellé et chaque chiffre contre le plan d’origine, avant de publier.
• Une image qui redessine le bien doit se dire telle. Meubler, dessiner un jardin, ajouter des plantes : tout cela est de la mise en scène. La règle générale est celle des photos retouchées : ne pas tromper l’acheteur sur ce qui compte pour lui, et le dire.

La pratique qui fonctionne tient en trois gestes : légender le plan en 3D (« Plan d’illustration, non contractuel »), dans la légende et dans la description de l’annonce plutôt que sur l’image ; joindre le plan 2D d’origine dans l’annonce, à côté ; ne rien déplacer qui change l’agencement. Le détail de la règle est dans notre guide sur ce que la loi autorise pour les photos d’une annonce, et il vaut aussi pour un plan.

Mettre un plan en 3D avec Maiso, en trois gestes

Dans Maiso, le plan 3D se fait depuis la fiche du bien, sans logiciel ni devis. Le plan 2D devient un plan vu de dessus, avec ses pièces, ses surfaces et son terrain, que l’on télécharge pour l’annonce.

AvantAprès

• Déposer le plan : un fichier par niveau et par dépendance, autant qu’il en faut pour le bien.
• Choisir le style : « Maison » (pelouse et terrasse autour, comme sur le plan), « Appartement » (fond uni, pas d’herbe) ou « Épuré » (monochrome clair, sans couleur ni décor).
• Lancer « Mettre en 3D » : un crédit par plan, soit entre 0,18 et 0,26 € selon l’offre, puis « Télécharger le plan ».

Un plan 3D de Maiso est une simulation : il se légende comme tel, et le plan d’origine reste dans l’annonce. Pour le reste du travail sur les photos du même bien, notre outil de retouche photo immobilière fait la lumière, les verticales et les objets en deux minutes.

Essayer gratuitement10 crédits offerts, sans carte bancaire.

Quel plan fournir pour un résultat lisible

Le redessin n’est aussi bon que le plan qu’on lui donne. Ce que l’outil accepte, et ce qui change le résultat :

• Un fichier image : JPEG, PNG, WebP ou HEIC. Le PDF n’est pas accepté : exportez la page en image avant de l’envoyer.
• Assez grand pour être lu : 1 000 pixels de grand côté au moins, et 50 Mo au plus.
• Net, avec les noms de pièces et les surfaces lisibles : c’est ce que le redessin reprend. Un plan flou ou une photo de plan prise de biais donnent un rendu flou.
• Un niveau par fichier : le rez-de-chaussée, l’étage, le garage séparément. L’outil le demande : « un par niveau, un par dépendance ».
• Le bon style : « Appartement » pour un lot en immeuble, pour ne pas dessiner une pelouse qui n’existe pas.

Où mettre le plan dans l’annonce

Sur Leboncoin, le plan compte : depuis octobre 2026, le classement des annonces immobilières suit un score de complétion, et les pages professionnelles de Leboncoin citent le plan et la visite virtuelle parmi les éléments qu’il prend en compte, avec les photos, la description, la surface ou le DPE. Elles conseillent aussi d’« ajouter le plan du bien ». Aucun seuil n’est publié.

Pour SeLoger et Bien’ici, nous n’avons trouvé aucune page publique qui décrive l’envoi d’un plan, ni les formats attendus : regardez ce que propose le formulaire de dépôt, ou ce que prévoit votre logiciel de diffusion. Ce qui vaut partout : le plan 3D arrive après les photos des pièces de vie, jamais en première photo, puisqu’il ne montre pas le bien tel qu’il est ; le plan 2D d’origine se joint à côté ; et les formats et les poids des images suivent ce que nous avons relevé dans notre guide du format et de la taille des photos d’annonce.

Questions fréquentes